Seu navegador não suporta Javascript! A segurança jurídica do Patrimônio de Afetação | Alves Araujo

19/07/2018

A segurança jurídica do Patrimônio de Afetação


Nos dias atuais é muito comum a venda de imóveis na planta. Essa venda ocorre enquanto o empreendimento ainda está em fase de construção, onde o comprador paga parcelas para a construtora de forma adiantada.

Após a conclusão da obra, é necessário que o comprador pague integralmente o valor acordado em contrato, seja com recursos próprios ou por meio de financiamento bancário, ocorrendo nesse momento a venda real do imóvel.

Ocorre que, durante a fase de construção, a entrega do imóvel é apenas uma promessa de compra e venda futura, não tendo o comprador garantia da entrega do bem “adquirido”.

 Pois bem, o que muitos não sabem, por ser facultativo às empresas, é que existe o chamado “Patrimônio de Afetação”, introduzido no Direto Brasileiro pela Medida Provisória Nº 2.221 de 04 de setembro de 2001, revogada pela Lei 10.931 de 02 de agosto de 2004, que se aderiu à Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964, nos artigos 31-A a 31-F, o qual a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva, respondendo este pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.

Ou seja, mesmo que ocorra a falência ou insolvência da empresa construtora / incorporadora, o empreendimento que aderiu ao regime de afetação não terá qualquer relação com outros compromissos e dívidas assumidas pela empresa, como as de natureza tributária, trabalhista e junto a instituições financeiras, tendo em vista que passará a ter a sua própria contabilidade, separada das operações da incorporada/construtora. Podendo os compradores dar continuidade à obra, contratando outra empresa no lugar da falida, garantindo, assim, a entrega do imóvel comprado na planta ao adquirente.

Ademais, é facultado aos promissários-compradores o direito de fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação através de uma Comissão de Representantes ou, ainda, por interposta pessoa jurídica ou física por esta nomeada.

A adesão ao regime de afetação pode ser feita a qualquer momento e será efetivada mediante a entrega do termo de opção junto a Secretaria da Receita Federal pelo incorporador / proprietário do lote e da afetação do terreno e das acessões constantes do processo de incorporação.

Pelo que se depreende dos dispositivos da referida lei, primeiramente, será realizada a averbação da afetação na Matrícula do Imóvel, no Registro de Imóveis, por ocasião do registro da incorporação (memorial), nos termos da Lei n. 4.591/1964 ou, no caso de incorporação já existente, em documento apartado poderá ser feita a opção – pelo incorporador – pelo regime especial de tributação.

Portanto, é certo que as empresas / construtoras / incorporadoras que aderirem ao regime de patrimônio de afetação, terão mais credibilidade aos olhos dos futuros compradores de imóveis na planta, pois gera maior segurança aos contratos o que ocasionará um considerável aumento nas vendas em planta, favorecendo os interessados na aquisição, em decorrência da separação patrimonial, além de que, para o incorporador, no campo fiscal, é positiva a opção pelo regime especial de tributação gerado pelo patrimônio de afetação, em virtude da redução da carga fiscal para 7% da receita mensal.



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